POHOŘÍ ČERNOTA

Máme “nový“ kodex OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NObZ),ale zvyklost ročních nájemních smluv jej dělá obsoletní. Práva nájemce pozbývají smyslu,včetně soudní ochrany,nejsou-li termínované nájmy ojedinělé. Pronajímatel i nájemce nemusí mít zájem na smlouvě na dobu neurčitou,avšak NObZ nepředjímá automatické prodlužování smluv,jak je běžné. NObZ je obcházen: k čemu smlouva na dobu neurčitou,lze-li nájem nastavovat nekonečně. Bez ohledu nato,že kodex NObZ předjímá pokračování nájemního poměru mlčky (§ 2285). Nelze řetězit pracovní smlouvy,ale nájemní smlouvy ano - po nejméně 10let,nezakazuje-li to žádný zákon. Praxe navazujících smluvních "dodatků" není trestná,avšak protiprávní zůstává (§§ 2-2,3-2e NObZ). Vypršení doby nájmu bytu o Silvestru ještě ukazuje na bizarnost nájemní praxe v Česku...

A (potenciální) nájemci – ti s nevysokým peněžním i sociálním kapitálem - si nesjednávají smlouvu,ale je jim nadiktována. Takže nejde o smlouvu,ale o osvědčení poddanského poměru k majiteli nemovitosti. Skoro každý majitel je milionářem vzhledem k cenám bytů a domů. Vůči ne-milionářům se vystupuje ještě panštěji,neobdrží-li nájemní smlouvu vůbec. Někteří napohled chudobnější bývají vystaveni i nehoráznému diktátu,že pronajímatel bude držet klíče od bytu - a vstupovat do něj kdykoliv ! To přestože pronajímatel smí přijít „na návštěvu“,ale i nájemce musí zajistit přístup do bytu v době delší nepřítomnosti (§ 2269+2219-1 NObZ). A v Česku poddanské listiny sepisují advokáti...

Zákonodárce není pozadu v přivozování obsoletnosti NObZ,je-li sama jeho dikce vágní. § 2235-1 vyjadřuje,že se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení Pododdílu 2. Tudíž § 2219-1 v Pododdílu 1 NObZ se na byty nevztahuje !!! Narušovat domovní svobodu nájemce bytu je legální. Záleží natom,zda opravdu majitel nemovitosti spatřuje v nájemci jemu nerovného vazala,který ke vloupávání musí být svolný,nechce-li přijít o bydlení do nejbližšího Silvestra...

Parlament vtělil do NObZ novodobé poddanství: zákonodárce,který je volen všemi,nikoli jen zámožnými,právníky či korporacemi. Vždyť nájemce má platit nájemné předem,ač pronajímatel smí vyžadovat kauci (= § 2254: Jistota). Obdrží-li pronajímatel kauci,je nesmyslné očekávat činži předem. Natož smí-li vypovědět pronajímatel smlouvu ihned (§ 2288-1a + 2291),neplatí-li nájemce minimálně 3měsíce,přičemž jenom kauce smí dosahovat ekvivalentu 6 činží. Pronajímatelé „podnikají“ s nevelkým rizikem. Navíc pronajímatelé nejsou sankcionováni za nedodrže(ová)ní „smlouvy“ !!!!

Dokonce český zákonodárce předstírá,že nějaký (obyčejný) nájemce přivolí svobodně k tomu,aby se nájemné zvyšovalo z rokunarok (§ 2248 NObZ: Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného). K uzavření smlouvy vlastně nedojde,nepřistoupí-li se na "inflační automat". "Inflační automat" a smlouva na dobu určitou mají být neslučitelné,ale právníci ostudně využívají paragrafy NObZ jako nástroje pro vazalství nájemce vůči svému klientu. Sama smluvní nevyváženost - v době naprostého převisu poptávky po bytech - činí svobodu odejít od pronajímatele iluzorní - aspoň pro nezámožné. Nu že by se nájemce domohl včasné soudní ochrany tak,že by soud změnil smlouvu (§ 577 NObZ) je rovněž iluzorní,pokud soudci jsou majiteli bytů,sice to nepřiznávají. O to více,pokud OBČANSKÝ ZÁKONÍK obsahuje víceznačné sousloví: srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Je místem ulice,čtvrť,město,anebo snad celá metropole ?! Je porovnatelné nájemné v prašné hlučné ulici s činží v ulici tiché i vzdušné ?!! Lze mít zato,že pokud soudy vůbec o žalobách nestranně a včas rozhodují,tak výrazům srovnatelné,obvyklé přikládají jiný význam. A když obvyklost neposuzují přímo soudci,tak znalci,kterými jsou možná makléři realitek,což je začarovaný kruh práva...

S převisem poptávky po bydlení se potýkají i jiné státy,včetně mimoevropských,ale v málokterém evropském státě nájemní smlouvy utužují poddanské poměry. Několikrát za necelých deset let český Parlament novelizoval OBČANSKÝ ZÁKONÍK (naposledy předpisem 163/2020 Sb.),přičemž pronajímatelům a realitkám poskytl další nástroj poddanského útisku: dříve zakázanou (§ 2239) smluvní pokutu (§ 2254) !!! Zákonodárce zformuloval zákon tak,aby neodporoval jiným ustanovením (§§ 34-40 + §§ 547+551-554+574+580 NObZ): nešlo o neplatné (absentující) právní jednání. Nejde asi o jeden z klíčových faktorů plíživého zvyšování nájemného jako "inflační automat",ale o utužení vazalských poměrů ano.

Přes legislativní „aktivismus“ poslanci a senátoři nesjednotili terminologii NObZ...Závdavek (§ 1808-1809) se nazývá Jistota (§ 2254) !!!!!! „Starý“ OBČANSKÝ ZÁKONÍK výraz Jistota v bytové normě nezahrnoval (§§ 685-719) - a měl význam ručení (§ 555-557). Závdavkem se potvrzuje uzavření smlouvy,ale český Parlament nepřejmenoval Závdavek ani na kauci,ač jde o termín běžně používaný a nevulgární !!! S tím nadále platné ustanovení § 2254 zahrnuje zašmodrchané nejednoznačné souvětí druhého odstavce: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Definice Závdavku oproti tomu zní jednoznačně: Nesplní-li...kdo dal závdavek, může si druhá strana závdavek ponechat. Dala-li...strana závdavek,má právo požadovat,aby jí buď bylo vydáno dvojnásobně tolik, anebo aby dlužník dluh splnil,nebo,není-li splnění dluhu již možné,náhradu škody...Odstoupí-li od smlouvy strana,která závdavek dala,ztrácí právo na jeho vrácení; odstoupí-li strana, která závdavek přijala,vydá druhé dvojnásobně tolik. A především Závdavek není konstruován ve prospěch jedné strany,což ilustruje legalizaci poddanství nájemců v Česku.

Týž OBČANSKÝ ZÁKONÍK nerozlišuje mezi smluvním dodatkem a prodlouženou smlouvou,nýbrž obé se nazývá Novace smlouvy (§ 1902),přesto i veřejní pronajímatelé si nechávají podepisovat „dodatky“. V lecčem pronajímatelé důsledně lpí na dikci NObZ - v něčem si „jedou postaru“...Právní povědomí a praxe velice zaostávají za sebelepší právní úpravou,jakou měla být norma v kodexu OBČANSKÝ ZÁKONÍK. Proto nájemce je jak snadným objektem vydírání a útisku,tak i potenciálním pachatelem korupce,pokud nechce přijít o střechu nad hlavou.